聚焦行业热点和市场痛点，传播理性客观和有价值的观点
最近，统计局关于去年全年的经济运行数据，又掀起大家对房地产行情走势的讨论热潮。
在公共舆论场上，专家和大V的观点因为有媒体的传播，往往声量最大。
有些专家不知道是职业习惯，还是担心说错话、故意先放点烟雾弹，一句话从头到尾听下来，全是些晦涩难懂、让人不明觉厉的新词和新概念。什么行情修复、弱复苏、震荡筑底、周期矛盾、整固信心……
不知道你们的感觉如何，反正笔者是就着米汤洗脸，越整越糊涂了。
这两天，有朋友在笔者面前用激将法，说别讲那么多没用的，你就用大白话给我们解释一下，到底现在楼市行情怎样了，下一步开发商还有没生意做，老百姓还能不能买？
说句老实话，在当前国内外经济环境和形势异常复杂的情况下，公众对市场信心还在修复和重塑的敏感和艰难阶段，让各路专家不再绕圈子，而是直截了当地对普罗大众摆事实、说真话，确实有点难为了人家。一方面，真话说出来不一定就有人相信、爱听。这就好比前几年，房地产还处在发展巅峰期，一些中心城区的热点板块可以说一天一个价，不管是自住还是炒房的市民，整天都沉迷在财富快速增长的兴奋中不能自拔，谁在这时候跳出来泼冷水的，不仅不识趣，还会遭人耻笑，甚至被人直接质疑你的智商是否偏离正常人类水平；另一方面，真话并不一定完全等同于真相。对于那些有偷懒习惯的人，想直接用来指导自己对未来的判断和决策，仍然存在风险。一旦喜欢说真话的专家掌握的信息不够、不全面，得出来的判断和结论，很可能会以偏概全、挂一漏万。
笔者身边真的有一些朋友，在房地产一路高歌的年代是吃过红利的，但不管从楼市里赚回多少钱，他们至今对房地产行业仍然是十足的小白。小白到什么程度？平时到市场买菜，他们都会挑三拣四、胡乱砍价，但一说起那会儿买楼，他们几乎是闭着眼睛就跟着一些所谓的过来人去买，那种盲目跟风的热乎劲儿，简直一言难尽：有位朋友在我们圈里放言出去，某些区只要给他搞到指标，不管什么户型楼层，他都愿意掏钱买。总而言之，发财全凭运气，就怕手脚没能更快。至于后来遇到了什么情况，有些人真的是有情况了。为了不偏离主题，这些故事以后再聊，笔者在这里只想强调，面对盲目而不理性的普罗大众，哪怕说真话也得小心，因为说者无心、听者有意，一旦真话表达不清晰、不全面，甚或是传达不到位、理解不到位，都会酵成不必要的“事故”。
房产是一个家庭最主要的核心资产之一，对于这类核心资产的任何处置和交易行为，还是保持该有的严肃谨慎好点。因为一旦处置不当，可能会让人后悔和焦虑好长时间，甚至影响家庭关系团结。
言归正传。前几天，统计局公布的两组数据比较受人关注，一组是2023年全国房地产市场基本情况，一组是全国70城房价数据。具体数据大家或者都看过了，比较全面、烦琐，因而，在此不一一赘述。
结合统计局的数据，我们来回答普通大众关心的第一个问题，楼市真实行情到底怎样，价格降了还是跌了？用大白话来说，不管是销量，还是价格，都降了。这跟老百姓的真实体感差不多。笔者身边有不少朋友，去年下半年确实是作了很大的价格让步，才把房子卖出去的。在广州天河这样的核心区，确实也有开发商以低于周边二手楼的价格在搞新房促销。只不过，真话我们不能只说半句，后半句还有值得我们关注的更重要的“真相”：房地产投资、销售这些指标虽然整体是降了，但降幅开始在收窄，而且不同城市的波动方式和情况也不一样，有些地方降幅比较明显，是因为困难企业为了加快去库存的速度，把回笼的资金用于还债，不得不采取以价换量的方式来号召刚需、改善族买家群众回归。有些地方二手房放量，不一定就是某些空头声音所说的“信心崩溃”，而是房价涨起来之后，一些改善族买家，为了筹集更多的钱来买更大、更高端的住宅，必须先把上一套或多套小户型卖掉，才能腾挪出资金来完成下一笔交易。广州海珠区琶洲南一个高端住宅项目去年的销售冠军就曾经告诉笔者，由于他们项目市场定位比较高，来买的客户大都需要用原来的房来置换。
近年广州房地产市场产品迭代升级速度加快。资料图片
那么，在这样的情况下，楼市未来的行情走向将继续下跌，还是触底回升呢？统计局的数据没有直接可以拿来回答这个问题的结论。要整体把握和预测一个行业的未来趋势，就不能把我们的目光锁定在眼前的一些市场表象上，而应该跳出来，透过问题看本质。笔者倒认为，统计局局长康义说了两句大实话。
他说，我国房地产市场长期健康发展有比较好的基础，一是2023年城镇化率是66.16%，与发达经济体80%左右的水平相比，还有10几个点的提升空间，以后每年将会带来上千万的农村人口进城，由此形成大量的新城住房需求。他还提到（笔者用大白话翻译一下），尽管我国人均住房面积已经不小，有些人据此认为市场已经有点过剩，但有没有是一个问题，好不好又是另外一个问题。有些人虽然有房，但住得很差，不管是周边环境还是内部功能结构都差强人意，人民群众不断追求更好生活的需要，也会对将来房地产市场的持续发展提供动力支撑。一旦改善型需求得到充分释放，不管是对新房市场，还是对城市更新，抑或是装修行业，都会有很强的拉动作用。
信心比黄金还贵。南方+记者周中雨 摄
二是今年开始，国家发力构建新发展模式，正在实施的“三大工程”，譬如保障房建设、应急公共基础设施建设，城中村改造等，都是万亿级别的新风口，也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。
对于康义的说法，有一点笔者非常有感触。因为这两年经常行走在市场一线，看过太多的新项目、新板房，特别是在广州这样的一线城市，自从提出要打造国际一流大都会，一些代表国际时尚潮流的新生活方式源源不断地引入推广，一方面推动了国内的人居环境和居住水平不断迭代升级，有些项目，上半年推出的产品和下半年推出的产品都存在很大的落差，不管是硬件还是软件，都在以让人咋舌的速度在升级，不同开发商或者同个开发商的不同项目公司之间的互卷之激烈，超出了很多人的想象；另一方面，随着来自全球的高端人才不断向大湾区集聚流动，大家对未来城市发展的愿景以及对城市居住水平和生活品质追求也在不断提升。只要中国经济持续向好，我们的口袋里有了钱，就会去买更高档、更舒适的住房产品，享受更贴心、更专业的城市服务。
存量住房存在功能、结构不合理等诸多问题。
广州城中村改造正加速推进。 南方+ 冯善书 拍摄
可见，回答了第一个问题，第二个问题其实很好回答。不管是2023的统计局数据，还是郁亮等一大批房地产大佬，都在向我们重复强调一个信息，中国房地产行业万亿级别的市场还在，只不过，新形势下行业发展的逻辑变了，以前靠“高杠杆、高负债、快周转”的模式，所有开发商都可在行业高速发展的红利面前“大快朵颐”，而今，面对房地产市场供求关系发生重大变化，旧的发展模式难以为继，未来能够活下来的开发商，不仅要财务健康，而且必须以客户为中心，用高品质、高质量的产品和服务来赢得市场，并且要开始习惯赚小钱、长钱和辛苦钱。
超高端住宅项目广州鹏瑞一号。冯善书 摄
开发商的生意还有没有得做？当然有！就看你怎么做。老百姓还能不能买房？当然能！开发商卖的是房子，你买的是一个家。只要你心中有不断追求更美好生活的需要，就一定会向往住进更宽敞舒适、智能便捷、绿色健康的房子。只要有值得我们憧憬的未来城市，城市更新的工作就永远在路上。只要有源源不断的需求进入市场，上游的开发商就有活下去的动力和基础，由此推动产业恢复良性循环，进而实现房地产行业真正的高质量发展。
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【文字】冯善书
【视频】冯善书
【设计】吴颖岚 谭唯
【图片】周中雨 统计局等
【出品】南方产业智库
